Na de verkoop, belasting en andere mogelijke kosten op de verkoop

Als u na de verkoop geen andere activa meer in Spanje heeft, is het raadzaam om de Spaanse rekening te sluiten en het eventuele saldo op die rekening te innen. Met de volmacht kan uw advocaat dit ook regelen.

Indien u de rekening open laat (omdat u andere eigendommen in Spanje bezit of omdat u ze open wenst te houden) dan is het handig om alle domiciliëringen voor de nutsvoorzieningen / gemeentebelastingen / gemeenschapsgeld te annuleren, om te voorkomen dat u in de toekomst een rekening ontvangt indien de koper niet de nodige wijzigingen aanbrengt bij de betrokken instanties.

In ieder gevan is het verplicht de gemeenschap van eigenaren van de verkoop in kennis te stellen (en hun een kopie van de verkoopakte te bezorgen) en ook de gemeente/raadhuismeester van de verkoop in kennis te stellen (hoewel de notaris dit gewoonlijk doet).
Bij de afronding van de verkoop is het gebruikelijk dat van de verkoopprijs de volgende bedragen worden aangehouden:

3% en vermogenswinstbelasting:

Wanneer de verkoper GEEN RESIDENT is, is de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en te storten bij het belastingkantoor, om de MOGELIJKE Vermogenswinstbelasting van de verkoop te dekken. De verkoper moet daarna de ECHTE CGT berekenen (die 19% bedraagt op de winst van de verkoop) en het FORM 210 indienen:

• Wanneer de WERKELIJKE WINST lager is dan de ingehouden 3%, wordt het verschil terug gevorderd.
• Wanneer de WERKELIJKE WINST hoger is dan de ingehouden 3%, dient het verschil te worden betaald.

Om de ingehouden 3% terug te kunnen vorderen van het belastingkantoor, dient u het volgende :

• Hij moet de afgelopen 4 jaar de NON RESIDNET TAX hebben betaald.
• De deconcentratie zal door de belastingdienst rechtstreeks op een rekening op naam van de verkoper worden uitgevoerd, zodat hij bij de aanvraag tot deconcentratie een bewijs van eigendom van die rekening moet voorleggen (een bankafschrift of iets soortgelijks waarop zijn naam als houder en het IBAN staan vermeld).
• De datum voor de overdracht is 10 maanden ZONDER de verkoopdatum.

Het FORM 210 moet worden overgelegd binnen 4 maanden na de verkoopdatum, zoniet wordt de verkoper een vertragingsboete aangerekend.

Indien de verkoper FISCAL RESIDNET is in Spanje, dan wordt geen 3% aangehouden bij de verkoop, maar de verkoper moet de verkoop en de mogelijke winst of het mogelijke verlies aangeven in de aangifte Inkomstenbelasting van het volgende jaar.

De berekening van de winst op de verkoop kan ingewikkeld zijn, dus het is raadzaam om met uw notaris te overleggen over de mogelijk te betalen CGT (indien van toepassing).

Plusvalía-belasting:

De Plusvalía-belasting is een speciale lokale belasting die wordt betaald aan de gemeente waar het huis is gelegen. In theorie wordt de belasting geheven over de waardestijging van de grond waarop het huis is gebouwd vanaf de aankoop tot de verkoop ervan, maar in de praktijk hangt de berekening af van ingewikkelde formules op basis van de kadastrale waarde van de grond.

Wanneer de verkoper NON RESIDENT is, kan de koper gedwongen worden het te betalen indien de verkoper het niet betaalt, dus in de praktijk zal de koper ook het nodige bedrag inhouden om zijn betaling uit de verkoopprijs te dekken.

Indien de verkoper FISCAL RESIDENT in Spanje is, zal de koper niet verantwoordelijk zijn voor zijn betaling en zal er dus geen geld van de verkoopprijs worden ingehouden, maar in elk geval moet de verkoper het betalen.

Recente vonnissen van verschillende rechtbanken hebben bepaald dat in het geval dat een eigendom wordt verkocht voor een lager bedrag dan de aankoopprijs, de “Plusvalía” belasting niet kan worden gevorderd door de gemeente, maar aangezien de “Plusvalía” belasting nog niet is gewijzigd (en niet wordt verwacht dat het in een nabije toekomst zal worden gewijzigd) vorderen de gemeenten nog steeds de betaling ervan.

Dit betekent dat in de praktijk de belasting moet worden betaald zonder dat dit afbreuk doet aan het recht van de verkoper om de nodige stappen te ondernemen tegen de gemeente om de overdracht van de betaalde “Plusvalía”-belasting te eisen.

Het is handig om met uw advocaat door te nemen welke Plusvalía-belasting u mogelijk moet betalen en of u recht heeft op de deconcentratie van de gemeente.

Nutsvoorzieningen / lokale tarieven / gemeenschap vergoedingen en andere bedragen te houden bij de voltooiing.

Hoewel u misschien op de hoogte bent van de betaling van de energierekeningen, moeten er altijd nog wat kleine bedragen worden betaald (sinds de laatste rekening tot aan de verkoopdatum). Daarom is het gebruikelijk dat de koper bij de oplevering een bedrag achterhoudt om de eventuele rekeningen van die tussenliggende periode te dekken.

Op dezelfde manier, als er bij de verkoop zaken te annuleren zijn (de hypotheek, en embargo, een verklaring van nieuwbouw) die bij de oplevering nog niet klaar waren, zal de koper ook de nodige bedragen achterhouden om de juiste registratie en annulering van alle openstaande zaken te verzekeren.